Die verlorene Unschuld der Baugemeinschaften

Die verlorene Unschuld der Baugemeinschaften

Wer aktuell in Berlin eine Wohnung oder einen Arbeitsraum sucht, der wird in der gesamten Innenstadt kaum ein billigeres Miet-Angebot als 10 bis 15 € warm pro Quadratmeter im Monat vorfinden. Die Mietspiegel weisen noch geringere Beträge aus, aber sie bilden auch die Bestandsmieten statistisch mit ab, die 30-40 % darunter liegen. Wird eine Wohnung neu vermietet, kann der Vermieter die Miete praktisch frei festsetzen. Allein der Mietwucher- Paragraph aus dem AGB Recht begrenzt die Angebotsmiete auf 150 % des Mietspiegelwertes. Neu zugezogene besser Verdienende stellen zwar mit rund 40.000 Haushalten pro Jahr nur rund ein Fünftel der jährlichen Gesamtfluktuation dar, aber die Immobilienwirtschaft zielt in ihrer Preisgestaltung überwiegend auf dieses Nachfragesegment, nach dem Motto, lieber ein bisschen warten bis der Doofe kommt, der die hohen Miete zahlt.
Der spekulationsbezogene Leerstand macht schätzungsweise die Hälfte der Gesamtquote aus. In attraktiven Stadtlagen werden in erheblichem Ausmaß Wohnungen durch Umwandlung in Ferien- und Eigentumswohnungen dem Miet-Wohnungsmarkt entzogen, so dass es hier fast unmöglich ist, überhaupt eine Mietwohnung zu finden, geschweige denn eine bezahlbare.
Auch die Mieterrechte wurden verschlechtert. Seit der Novelle unter Schröders rot-grüner Regierung sind die Kündigungsmöglichkeiten für Wohnungsmietverträge aus Sicht der Eigentümer verbessert worden, so etwa schon, wenn die Miete nur einige Male nicht zum vertraglich festgelegten Termin eingeht oder wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die vereinbarte Miete für ihn „nicht wirtschaftlich“ ist. Fälle von aggressivem Umgang mit Mieterinnen und Mietern, um Wohnungen für den profitlichen Verkauf als Eigentumswohnung frei zu machen, mehren sich.
Es lohnt sich scheinbar zunehmend, über Wege aus diesen Abhängigkeiten nachzudenken.

Kaufen statt mieten zum gleichen Preis?
Bei derart hohen Mieten und rechtlich prekären Verhältnissen stellt sich die Frage, ob man nicht zum gleichen Preis Eigentum finanzieren kann. Das kann man, aber individuell gesehen bestimmt die Zahlungskraft über die jeweilige Fläche, die man sich leisten kann. Altbauten sind in etwas schlechteren Lagen zu Gesamtkosten von ca. 1000 € (incl. Sanierung) zu haben, da liegt dann die Belastung bei ca. 9 € warm /m² mtl., Neubauten sind erheblich teuerer, weil zum Bauantrag auf jeden Fall die Energieeinsparverordnung (ENEV 2009) realisiert werden muß. Es muß mit Gesamtkosten zwischen 2100 und 2700 €/m² gerechnet werden, sodass die Belastung mindestens bei 17 € /m² warm liegt.
Diese Kostenstruktur ist wenigstens 10 Jahre vorherseh- bzw. planbar, ab dem Jahr 11 der Tilgungspläne kommt allerdings Unwägbarkeit auf, denn dann müssen die Zinsen für die Darlehen neu verhandelt werden.
So schliessen sich zunehmend zahlungskräftigere Interessenten – teilweise mit gutem Eigenkapital – zu Baugemeinschaften zusammen, um ihr Wohnungsproblem nachhaltig zu lösen. Zusätzliche Anreize entstehen durch eine positive Prognose bzgl. der Wertentwicklung im Berliner Innenstadtbereich.

Baugruppen in der Gentrifizierungskritik
Baugruppen und Baugemeinschaften spielen in der Diskussion um die Gentrifizierung in Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Neukölln, Mitte in ihre Rolle als Preistreiber durchaus eine thematisch gewichtige Rolle. An der Grenze zwischen Kreuzberg und Treptow geriet eine Baugemeinschaft ins Visier von Stadtteilaktivisten. Der Konflikt eskalierte. Es kam zu Anschlägen auf die Baustelle. Seither finden sich auf den Internetseiten von Baugemeinschaften kritische Gedanken zur Aufwertung von Stadtteilen und der sozialen Segregation als Folge oder gar Behauptungen, das eigene Projekt habe keine direkten nachweislichen Folgen für das sozialräumliche Umfeld. Es bleibt aber bei Behauptungen.

Tatsächlich sind Baugruppen im Stadtentwicklungsgeschehen quantitativ marginal und qualitativ zweispältig
Theoretisch scheint der Griff zur Selbsthilfe bei der Beschaffung von Wohn- oder Arbeitsraum in Berlin ein durchaus probates Mittel zu sein, weil man rein rechnerisch für 6 bis 14 € Finanzierungskosten pro Quadratmeter monatlich auch den Kauf und den Bau realisieren kann.
Erstaunlicherweise spielen Baugruppen und Baugemeinschaften quantitativ im Berliner Baugeschehen immer noch insgesamt kaum eine Rolle. 2002-2008 wurden insgesamt 1300 neu errichtete Wohnungen aus diesem Segment gezählt. Das entspricht nicht einmal 0,1 % des Berliner Wohnungsbestandes. Auch im Vergleich zur Zahl der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist das Thema Baugemeinschaften marginal: Im gleichen Zeitraum fanden 100.000 Wohnungen neue Einzeleigentümer. Auch unter dem Aspekt der rund 188.000 Genossenschaftswohnungen in Berlin erscheint die Baugruppe als Möglichkeit des wirtschaftlich selbstbestimmten Wohnens praktisch bedeutungslos, bestimmen doch auch hier theoretisch alle Bewohnerinnen und Bewohner über das gemeinsame Eigentum und gestalten so die Entwicklung ihrer Wohnkosten.
Neuere Zahlen gibt es nicht, aber ein Spaziergang durch Prenzlauer Berg und ein Studium der Bauschilder lässt eine positive Dynamik erahnen. Die Konzentration der Baugruppen auf die Aufwertungsgebiete entfaltet trotz ihrer relativ niedrigen quantitativen Ausprägung aber einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf die Entwicklung der Bodenpreise. Genauso wie sich die Auswahl der Baugruppen selektiv auf ganz bestimmte Stadtteile konzentriert, ist die Preisentwicklung genau in diesen Stadtteilen einer extremen Dynamik unterworfen. Der Bodenrichtwert liegt z.B. in Prenzlauer Berg aktuell bei 1000 € pro Quadratmeter Grundstücksfläche, aber 5 km entfernt, im Wedding, teilweise immer noch unter 300 €. Der Unterschied im Anteil an den Gesamtkosten eines Projekts liegt dann zwischen 5 und 20 %. Trotzdem ist das Interesse von Baugruppen an Grundstücken im Wedding fast gleich null.
Standortfaktoren wie das Bildungs-, Kultur- und Gastronomieangebot spielen eine zentrale Rolle bei der Wahl des Grundstücks. Die Baugemeinschaften nehmen hierfür bis zu 30 % Mehrkosten in Kauf . In der Investorenszene wird berichtet, dass die Baugruppen bereit sind, deutlich mehr für Grundstücke zu bezahlen als gewerbliche Bauträger. Sie wirken also als Preistreiber.
Jüngere Beispiele zeigen auch, dass sich die Sensibilität von Baugemeinschaften für gewachsene Kiezstrukturen mitunter nicht von der profitorientierter Projektentwickler unterscheidet. So setzte sich in Pankow eine Baugemeinschaft trotz massiver Widerstände der Kleingärtner und von Kiezaktivisten damit durch, einen Teil einer Kleingartenanlage (Famos) als Baugrundstück zu erschliessen und die Kleingärtner zu vertreiben.

Der Mythos vom generationsübergreifenden Wohnprojekt
Eine Studie für die Berliner Bauverwaltung 2009 ergab dass 76 % der Baugemeinschafts- mitglieder in Berlin jünger als 45 Jahre sind, nur 4 % über 56. Fast alle Akteure dieser Gruppe sind nach dem so genannten Pillenknick geboren und die Vermögen aus dem deutschen Wirtschaftswunder konzentrieren sich demnach auf immer weniger Köpfe, eine demographisch gesehen kleine Gruppe, die jedoch eine stark überdurchschnittliche Zahlungskraft entwickelt, während die Kaufkraft in der Bevölkerung insgesamt durch Hartz IV und Billiglöhne laufend sinkt. Die Grundstücke werden so in eine Marktnische hinein entwickelt, die sich mehr und mehr vom Mietwohnungsmarkt für die breite Bevölkerung entfernt, wie der Markt für Eigentumswohnungen auch.
Interessant hier auch, dass fast 80% der Projekte von Architekten initiiert wurden, die teilweise die Grundstücke bereits beschafft hatten. Juristisch gesehen sind die Gesellschafts- bzw. Beteiligungsverträge meistens sehr handgestrickt, sodaß oft jedes einzelne Baugruppenmitglied gesamtschuldnerisch für etwaige Baukostensteigerungen haftet. Sie treten gerne auf, wenn zum Beispiel das Bauunternehmen pleite macht und der halb fertige Bau neu ausgeschrieben werden muß.
Die Senatsstudie ermittelt ein sehr plastisches soziales Profil der Baugemeinschafts-Mitglieder: 94 % wohnen schon lange in Berlin und für ein Drittel der Leute scheint das Bau-Gemeinschaftsprojekt die einzige Lösung zu sein, wie man im Kiez wohnen bleiben kann, obwohl man eine größere Wohnung benötigt. Nur 20 % sind Singlehaushalte. Besonders auffällig ist der hohe Bildungsgrad: 82 % haben einen akademischen Abschluss. Auffällig ist auch, daß über 40 % von Teilnehmern an Baugruppen professionell den so genannten kreativen Berufen zugeordnet werden.
Für die Architekten ergibt sich aus der Aufgabenstellung eine Unterwerfung unter eine sehr demokratisch und kooperativ angelegte Arbeitsweise. Aus einer beispielhaften Evaluation ausgesuchter Baugruppenprojekte ergibt sich durchaus eine städtebauliche Dimension der Bildung von Baugemeinschaften: Die demokratische Arbeitsweise wird durch die entstandenen Siedlungsräume und Bauwerke verkörpert und damit sichtbar und erfahrbar, historisch bedeutsam gemacht. Zuerst einmal ein positiver Aspekt, aber auch hier ist die Möglichkeit zur Selbstbestimmung eine soziale Frage.

Hervorragende Finanzierungsangebote durch „Green Capital“
Es erschließt sich nicht sofort, warum nur so wenige Wohnung und Arbeitsraumsuchende zur Selbsthilfe greifen. Die Finanzierungsmöglichkeiten von selbst organisierten Wohn und Bauprojekten haben sich quasi antizyklisch zur Entwicklung der Finanzkrise deutlich verbessert. Durch den Vertrauensverlust in den Bankensektor insgesamt hat sich das Investment im Bereich des so genannten „grünen Kapitals“ seit 2007 fast verdoppelt. Institutionen des so genannten alternativen Ökonomie wie die Gemeinschaftsbank für Leihen und Schenken (GLS Bank), die Umweltbank oder die Kreditvermittlungsgenossenschaft ökogeno bieten hoch komfortable Finanzierungskonzepte, die aber soziale und kulturelle Projektziele voraussetzen, wie etwa, dass sich die Selbsthilfegruppen zum spekulationsfreien Umgang mit Grund und Boden und/oder die Integration von sozial schwachen oder kulturell kreativen Menschen ins Projekt vertraglich verpflichten. Die durch das Internet deutlich verbessernde Möglichkeit der Akquise von Privatkrediten und Kleinanlagen eröffnet neue Finanzierungsperspektiven („Crowd Funding“) Sonst übliche Eigenkapitalanteile können durch mit Kleinbürgschaften bis 3000 € besicherte Kleinkredite abgedeckt werden.
Am Beispiel der aktuell größten Baugemeinschaft in Berlin, der Initiative Möckernkiez, die vor hat, auf genossenschaftlicher Basis auf einem Grundstück am Gleisdreieck 400 Wohnungen zu errichten (vergleiche 1300 insg. 2002-2008) zeigt sich sogar, dass die Wohnkosten durch Selbstorganisation theoretisch im unteren Drittel der Angebotsmieten bei Neuvermietung gestaltet und mittelfristig gehalten werden können. Hier soll die Einstiegsmiete nach Fertigstellung unter zehn Euro liegen, behaupten die PlanerInnen.
Die Häuser sind jedoch noch nicht gebaut und es ist schwer abzuschätzen, ob diese Ziele erreichbar sind. Sicher ist hingegen, dass die Wohnkosten bei selbst organisierten Projekten viel eher planbar sind, als die Entwicklung am Wohnungsmarkt vorhersehbar ist.

Berliner aktuell eher initiativschwach
Dass der Standort Berlin in diesem Bereich also unter einer vergleichsweisen Initiativschwäche leidet, liegt also offensichtlich daran, dass die offizielle Politik es nicht vermag, Perspektiven zu eröffnen. Die einzige vom Senat finanzierte Beratungsagentur für gemeinschaftliche Wohnprojekte zielt inhaltlich auf generationenübergreifendes Wohnen. Das klingt erst einmal politisch korrekt, geht aber offensichtlich an der Wirklichkeit vorbei, wenn 75 % der Akteure von Baugemeinschaften unter 45 Jahre alt sind. (s.o.)
Selbst organisierte Wohn- und Bauprojekte setzen ein erhebliches Maß an kaufmännischen und verwaltungsrechtlichen Wissen voraus und sind in den zwei Jahren der Vorbereitungszeit ein Zeitfresser par excellence. Kostenlose bzw. gemeinnützige Beratungsstrukturen gibt es nur einen sehr geringen Ausmaß. Schon deren Inanspruchnahme bedeutet viel Zeitaufwand und inhaltliche Konzentration. Ohne professionelle Hilfe ist es schwierig, geeignete Objekte zu finden und die Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsrechnung für die Aufstellung der Finanzierung ist maßgeblicher Gegenstand einer Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann. Die notwendige professionelle Betreuung eines Bauprojekts ist vom ersten Tag der Beratung einen kostenintensiv. Es ist also notwendig, dass der Aufwand von vorneherein auf mehrere Schultern verteilt wird. Auch die Gruppenbildung braucht Zeit etwa für die Vorbereitung regelmäßiger Treffen und die Herstellung der Nachvollziehbarkeit der bisherigen Arbeitsschritte durch Dokumentation.

Die lange Berliner Tradition der Wohnprojekte
Selbsthilfeprojekte im Altbau gelten schon seit den achtziger Jahren als positive Kraft der sozialen Integration und der Nachhaltigkeit im Stadtteil und Kiez. Deswegen und um integrierend auf die Hausbesetzungen zu wirken, finanzierte der Berliner Senat von 1981-2001 rund 350 von Bewohnern selbst organisierte Altbausanierungsprojekte. Auch einige Künstlergruppen realisierten in dieser Zeit „ihre“ Atelierhäuser. Im Zuge der Entwicklung der Stadt- und Sanierungspolitik weg von einer inhaltlich sozial orientierten hin zu einer wahlklientelorientierten Striederscher Prägung wurde die an sich sinnvolle Politik der Investitionen in soziales Kapital kurzfristiger ausgelegten Entwicklungszielen geopfert, wie zum Beispiel nennenswerte „Sparerfolge“ zu erzielen, auch wenn dies langfristig schädlich ist. Die Selbsthilfeförderung wurde wie alle anderen Wohnungsbauförderprogramme komplett gestrichen und die Mitarbeiterinnen von fünf staatlich finanzierten Beratungseinrichtungen dem Arbeitsmarkt zur Verfügung gestellt.
Der Berliner Mieterverein, sonst wenig eigentumsorientiert, forderte 2010 in einem offenen Brief an Bausenatorin Junge Reyer die Wiedereinführung der Selbsthilfeförderung als sehr sinnvolles Wohnungsbauförderprogramm. Die Senatorin reagierte ignorant und leugnete praktisch bis zur Wahl 2011, dass es in Berlin überhaupt ein soziales Wohnungsproblem gibt. Obwohl im gesamten Parteienspektrum Wohnungspolitik dann im Wahlkampf eine zentrale Rolle spielte und die soziale Wohnungsnot im Koalitionsvertrag der rot-schwarzen Regierung auch ein Thema wurde, wurde am Ende im Haushalt für 2012 und 13 kein zusätzlicher Cent für Wohnungsbauförderung eingestellt.
Dabei gäbe es heute schon genug zu tun: Die landeseigene Wohnungsbaugesellschaften und die Genossenschaften müssten durch Fördermittel die Lage versetzt werden zum einen zügig leer stehende Gewerbekomplexe und Bürobauten anzukaufen und zu Wohnraum umzuwandeln. Diese Überkapazitäten von Gewerbeimmobilienmarkt können mit geringen Kauf- und Umbaukosten so finanziert werden, dass Mieten um die fünf Euro warm noch wirtschaftlich werden. Zum anderen müssten komplexe Siedlungsbauten der dreißiger bis sechziger Jahre durch Ankauf in Rechtsformen gebracht werden, die sich zu einer spekulationsfreien, kaufkraftorientierten Bewirtschaftung verpflichten. Landeseigene und genossenschaftliche Eigentumsstrukturen müssten einen Bestand von mindestens 600.000 Wohnungen halten.
Der Blick auf diese notwendigen Dimensionen zeigt, dass die anstehenden stadtentwicklungspolitischen Herausforderungen sicher nicht in dem kleinen Feld der Baugruppen und Gemeinschaften bewältigt werden können. Erstes erscheint fast schon skurril, dass die offizielle Stadtentwicklungspolitik fast ausschließlich von diesem Bau- Gemeinschaftenthema geprägt war. Die Baugruppenszene scheint die einzige aktive Lobby gewesen zu sein, die Bedarfe angemeldet hat.
Die Aufstellung neuer Förderkonzepte, von Richtlinien und Verwaltungsvorschriften, würde wahrscheinlich die gesamte Legislaturperiode bis 2016 in Anspruch nehmen, so ein Mitarbeiter der Bauverwaltung.
Bis dahin wird sich die Stadt weiterhin erheblich und rapide sozial sortieren, mit der Folge der irreversiblen Zementierung von sozialer Spaltung der Gesellschaft und erheblichen Bildungsunterschieden und damit auch erheblichen Folgekosten für Sozialtransfers.

Beratungsangebot stärken, die Bildung solidarischer Lebensentwürfe fördern !
Es scheint also insgesamt völlig sinnvoll und notwendig, durch ein angemessenes Beratungsangebot staatlicher Finanzierung vorhandene bürgerschaftliche Initiativen zu stärken und Perspektiven aufzuzeigen, wie auch mit geringerer Bildung ausgestattete Menschen sich in größerem Ausmaß an Selbsthilfeaktivitäten beteiligen können, da ja die Eigenkapitaldecke keine zentrale Rolle spielt. Es geht in erster Linie um die Vermittlung von Know-how und viel professionelle Beratung im Projektablauf, aber auch darum, angemessen Fördergelder bereit zu stellen, damit auch Kontingente belegungs- und mietengebundener Wohnungen mit realisiert werden können. Hier muß in gewissem Maße auf Förderkonzepte des sozialen Wohnungsbaus zurückgegriffen werden.
Zu bedenken gilt es aber auch, dass die profitorientierte Immobilienwirtschaft in der Lobbyarbeit ein breites Feld besetzt und sich in erheblichem Ausmaß ehemaliger politischer Entscheidungsträger bedient, um die Stadtentwicklungspolitik maßgeblich zu beeinflussen. Sie hat kein Interesse, durch Selbstorganisation der Bewohnerinnen und Bewohner unter Konkurrenz gesetzt zu werden. Fast jeder ehemalige Berliner Bausenator findet sich auf der Lohnliste von Investmentgruppen oder Beratungsfirmen, mit dem Ziel, eine kapital- und profitorientierte Stadtentwicklungspolitik zu erreichen und abzusichern. Wers glaubt, dass die Parteien nicht mehr auf ihre ehemaligen Funktionsträger hören, wird selig.
So bleiben es mindestens bis Ende 2013 Lippenbekenntnisse, etwas für das soziale Wohnen tun zu wollen. Daran ändert die verbilligte Abgabe von Baugrundstücken auch nichts, wenn dies überhaupt noch stattfindet. Der Finanzsenator will das nicht mehr und warum soll ein rot-schwarzer Senat sozialer agieren als ein rot-roter?

Quellen:
Andrej Holm „Baugruppen mit Gentrification-Garantie“ Wochenzeitung Freitag 2010
Christine Suckow „Baugemeinschaften in Berlin“, Studie für die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 2009
Florian Köhn, Baugruppen, Arch+ Berlin, Juni 2010
http://www.Experimentcity.net
http://www.wohnportal-berlin.de
http://www.moeckernkiez.de
http://www.stadtentwicklung.berlin.de

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Über pankowergentrificationblog

Aktiv im Berliner Arbeitskreis Selbsthilfe www.aks-ev.de und im Berliner Martinswerk www.martinswerk-berlin.de. Aktive Mieterbanden zwingen die Hausbesitzer zur Fairness: Be fair landlord! Für ein soziales Miteinander im Kiez, gegen Umwandlung, Vertreibung und Verdrängung!
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